房地产开发投资介绍

房地产开发投资是指房地产开发公司、商品房建设公司等房地产开发法人单位和在一定期限内实际从事房地产开发或经营活动的其他法人单位的附属单位，统一开发住宅、工厂、仓库、饭店、宾馆、度假村，写字楼等配套服务设施、土地开发项目(如道路、供水、排水、供电、供热、通讯、平整等)，不包括土地交易活动的金额。

房地产开发投资包括哪些内容?

1.土地使用权租赁

国家发展作为中国土地资源所有者，在一定期限内将土地使用权有偿转让给土地信息使用者。土地使用者支付的土地出让金估算，可参考前期政府出让的同类地块出让金金额，并对时间、地点、用途、街况、建筑容积率、土地出让期、周边环境、土地状况等因素进行修正。

2.征地拆迁补偿

(1)征地费。国家经济建设征用农村地区土地问题发生的费用管理主要内容包括中国土地补偿费、劳动力安置补助费、水利基础设施设备维护费、青苗补偿费、耕地占用税、耕地开垦费、征地管理费等。农村土地征收费用的计算，可参照国家和地方有关规定执行。

(2)拆迁补偿安置。在城市发展地区，国家和地方政府管理可以通过按照法定程序，将国有储备土地或者已经由企业、事业单位或者个人信息使用的土地转让给房地产市场开发研究项目或者其他文化建设工程项目。对原使用土地的单位或者个人造成经济损失的，新使用土地的单位应当按照规定给予补偿。其实包括两部分费用，即搬迁和补偿。

3.施工前成本

主要包括：(1)项目规划、设计和可行性研究的费用。一般我们可以按项目总投资的一定比例进行估算。规划设计成本一般约为建设成本的3% ，水文地质勘探成本可根据所需工作量和相应的收费标准进行估算。

(2)“三通一平”等土地资源开发成本费用。主要包括地面原有建筑物、构筑物的拆除费用、场地平整费用、供水、供电、通路费用等。这些费用可以通过根据企业实际工作量并参考相关收费标准问题进行估算。

4.建筑安装费用

指直接用于建设项目建设的总成本。主要内容包括中国建筑工程费用(建筑及专项装修管理费用)、设备及安装成本费用(给排水、电气控制照明、电梯、空调、燃气管道、消防、防雷、弱电等设备及安装)、室内进行装修材料费用等。在可行性分析研究发展阶段，建安工程项目造价可采用单位估算法、单位财务指标估算法、工程量近似计算法、概算指标估算法和类似工程建设经验估算法需要进行投资估算。

5.基础设施成本

也称红线内工程管理费用，包括城市供水、供电、供气、道路、绿化、排污、泄洪、电信、环卫等工程成本费用。通常用单位指数估算法计算。

6.公共配套设施费

主要包括不能收费转让的开发区公共配套设施的支出。估算可以参考“建筑安装费用”的估算方法。

7.意外开支

包括企业基本预备费和物价水平上涨预备费。根据项目的复杂程度和上述费用估算的准确性，在上述1-6项之和的基础上计算3%-5%。

8.发展期间的税收

开发项目的投资估算应考虑项目在开发过程中承担的各种税费以及地方政府或相关部门收取的费用。在一些大中城市，这一目标成本在开发环境建设工程项目的投资企业构成中占有很大比例。应根据当地相关法律法规进行评估。

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